前言：在整个地产环境不好情况，以前地产高周转运行模式也结束了。大家都有空坐下来聊聊思考如何做好项目开发运营的数学题，以前设计院交给甲方可能更好的创意答案，可能现在不一样，交给甲方是一个数学题答案，设计内容都所及精细的成本分析，交给甲方数学分析答案（和成本关联），取决设计的投资概算能不能超额，不然项目面临的收益降低或者亏本。如何在方案阶段对方案建筑的外立面成本的控制成为地产开发商的必修课。建筑外立面的成本的控制好不好，取决于个人专业和项目经验，当然对于不同项目的定位，也会对于外立面的成本分不同的等级之分。但我们聊聊影响项目造价成本的因素有哪些，是不是在方案阶段是否通过对比考虑到了？
举例建筑面积差不多九万多平方米A和B个项目为例分析： A项目的外立面凸窗位置全采用铝合金百叶装饰，空调采用分体空调设置在凸窗下面。 B项目的外立面凸窗位置个别位置采用铝合金百叶装饰，在采用VRV一体化空调布置，可以大大减少百叶的面积。 综上所述：两个项目建筑面积差不多，A项目外立面的百叶工程总造价380万元、B项目的48万元，不同类型的项目价格相差332万元，因此在设计方案阶段对成本影响较大，可以在方案阶段对成本有效控制住。①体形系数与建筑节能有关：体形系数每增加0.01，能耗增加2.5%，间接可能影响保温材料的厚度。
②体形系数与结构布墙率：体形系数越大，单体结构布墙率越高，含钢梁指标越高。③体形系数与结构产业化：体形系数越小，其建筑/结构越规整，其预制构件标准化越利于实现。④体形系数与外墙的面积：体形系数越小，外墙装饰面积越小，工程造价越低。 根据新节能设计规范《建筑节能与可再生能源利用通用规范》 GB 55015-2021对建筑体形系数的规定 两个项目两栋楼面积相同而体形系数不一样的对比分析： 综上所述：平面越规整方正，装饰线条越少，体形系数就越小。体形系数作为建筑中重要的控制内容，其涉及节能、外墙装饰面、结构含钢量及产业化等一系列的房地产核心成本指标，控制体形系数的重要性不可忽略；但是个别开发商缺乏设计标准化前提下，很难对体形系数控制游刃有余，更别提成本控制的前置化。 外墙饰面成本受材料成本的影响较大，其实外墙饰面工程材料综合单价从几十元到上千元不等，其成本的离散型较大，所以外墙所以外墙饰面的成本控制往往与材质关联性较高，固项目初期的产品定位十分重要，稍有偏差就会造成成本偏离市场定位需求。
案例：以我们住宅项目为案例，大体测试一下两个项目建筑材料对成本的影响。 两个项目都是刚需项目，楼盘定位差不多，两个使用的材料的不一样，产生的价格对比一下。 假设项目以花岗岩石材（综合单价400元/㎡）和质感花岗岩水包砂（综合单价120元/㎡），单体建安成本造价2500元//㎡，两个项目面积10万多㎡。 A项目裙楼的花岗岩的石材面积总共9285㎡;干挂石材总造价371.4万元 B项目裙楼的质感花岗岩水包砂面积总共9256㎡;质感花岗岩水包砂总造价110万元 综合所述：两个项目设计造价相差261.4万元，在项目定位刚需产品的楼盘，建议采用相似质感的材料代替石材，设计避免使用大面积石材的使用，在利润不可控的房地产行情，建造成本最后都平摊在销售价格上，只有降低建造成本，才能在市场的销售价格的竞争优势。
近几年，一些品牌房企项目外立面越来越去风格化，大部分项目外立面都开始化繁为简。据统计，2020年在售项目中，现代风格立面项目最多，占比接近50%，其次为新中式风格的立面，占比27.4%。另外，新亚洲、古典主义改良的新古典风格项目占比也相对较高，分别达14.1%和6.2%。
欧式风格特点：装饰线条多，凹凸造型复杂，运用四坡顶、大型景观阳台、八角窗等建筑元素，加上要使用丰富的立面材料和颜色，外立面率（外立面装饰面积/建筑面积之比）高，成本自然会比较高。现代主义风格特点：没有多余的雕饰，只有窗、阳台和横平竖直的简洁线条，建造周期短，更有利于控制成本。另一方面，现代风格立面造型明快、简洁，整体感强，有力度，追求时尚与潮流，符合当下购房客群的审美，尤其受到年轻人的喜爱。 一般情况下，建筑的外立面率越高，其成本越高。根据标杆企业的经验，对于高层住宅的外立面率控制，刚需项目在1.15～1.25之间，首改项目在1.2～1.3，再改项目在1.25～1.4，豪宅项目最高，在1.4～1.5。 举个例子，下面两个楼盘中，采用古典法式风格和现代简约风格的项目，明显古典法式风格外立面复杂，坡屋顶占用外立面面积较多，立面率明显比下面现代简约风格的项目高，如果选材一样，前者造价会高出后者不少。 项目A的外立面率为1.32，项目B的外立面率为1.2，以地上面积10000㎡来计，项目A总外饰面面积为13200㎡，项目B总外饰面面积为12000㎡，两个项目外饰面差值为1200㎡，如果两个项目选用同一种外墙材料时，其成本增量为1200/12000=10%。，如果项目十万是平米的项目，按建筑外墙综合单价200元/㎡的计算，总省造价1200x200x10=240 0000(240万元）。 综上所述：建筑外的立面装饰百叶、体型系数、外立面的材料、外立面的风格都直接影响整个项目的投资成本，和项目的收益有直接的关联，因此，在方案阶段设计做到对比和计算，只有在前期把设计的成本控制了，才能保证项目的投资收益。
